GLAUCO DINIZ DUARTE – Apartamentos compactos são quase metade dos lançamentos de SP; entenda a tendência

Apartamentos compactos são quase metade dos lançamentos de SP; entenda a tendência. uem está procurando apartamento novo para comprar poderá notar que as metragens encolheram. É comum encontrar imóveis de 40, 30 ou 25 metros quadrados à venda, especialmente em bairros centrais de grandes cidades.

Os apartamentos com menos de 45 metros quadrados já são 42,6% das unidades lançadas na capital paulista este ano e 36,8% das vendidas, segundo dados do Secovi-SP, entidade que representa o setor imobiliário. É mais do que esse mercado tinha no ano passado, quando os compactos somaram 30% dos lançamentos.

Na semana passada, a incorporadora Vitacon anunciou que vai construir em São Paulo um empreendimento com os menores apartamentos da América Latina. Cada unidade terá apenas 10 metros quadrados e custará a partir de R$ 99 mil.

O G1 visitou uma unidade decorada de 14 metros quadrados da empresa para mostrar como é o espaço. A unidade menor ainda não está disponível para visitas.

Os chamados studios (apartamentos pequenos sem divisórias entre quarto, sala e cozinha) são tendência no mercado imobiliário de grandes cidades no mundo, disseram ao G1 especialistas no setor. Eles citam a mudança no perfil de famílias, a valorização da mobilidade, questões econômicas e de zoneamento municipal para explicar a expansão dos studios. São elas:

aumento do número de pessoas que moram sozinhas

imóvel pequeno é solução para morar em bairros mais valorizados

studios ficam em bairros centrais e atraem pessoas que não querem gastar horas no trânsito

rentabilidade do aluguel é maior para imóveis pequenos

incorporadora pode vender mais unidades por lançamento

algumas cidades limitam número de garagens por empreendimento e donos de studios aceitam mais fácil unidades sem vaga

Estilo de vida

O foco dos studios é um público mais jovem, estudantes, pessoas que se divorciaram e trabalhadores de outras cidades, explica o diretor de vendas da imobiliária Lello, Igor Freire.

Esse perfil de cliente abre mão do espaço em troca de preços mais baixos e mobilidade em pontos privilegiados da cidade.

Para compensar a falta de espaço, as empresas investem em áreas compartilhadas, como lavanderia e espaços de coworking, serviços semelhantes ao oferecido por hotéis.

Não por acaso, a maior parte dos imóveis de um dormitório lançados em São Paulo neste ano está nos bairros República, Pinheiros e Sé, regiões centrais da capital e repletas de comércio e lazer, segundo o Secovi-SP.

Ao mesmo tempo, são áreas mais caras. O preço médio do metro quadrado em Pinheiros, por exemplo, é de R$ 10.645,16; já a média da cidade é de R$ 8.680.

Como o preço do metro quadrado é mais caro, o imóvel precisa ser menor para caber no bolso do consumidor que procura esses bairros.

Investidores

Além dos solteiros e divorciados, quem procura imóveis para investir também é um público-alvo das incorporadoras nos lançamentos de studios, lembra o presidente da incorporadora Vitacon, Alexandre Frankel.

“É um produto que tem muita liquidez. É muito fácil de vender e tem liquidez para alugar. Tem um retorno muito bom”, diz.

Dados do índice FipeZap de julho de 2017 mostram que os imóveis de até 1 dormitório eram os mais rentáveis no país para alugar. Enquanto as unidades mais espaçosas, de quatro quartos, tinham retorno de 0,31%, as menores tinham ganho de 0,40%.

O cálculo se dá pela divisão do valor de venda do imóvel pelo preço do aluguel. Quanto maior o aluguel em relação ao preço, maior o retorno para o investidor.

Apesar disso, Freire, da Lello, lembra que o apelo para comprar imóveis para investimento não é tão forte como no passado. Com a crise, o mercado imobiliário esfriou.

A rentabilidade média do aluguel no país caiu de 0,43%, há quatro anos, para 0,36%, em julho, segundo o FipeZap.

Plano diretor

Algumas regras de zoneamento de grandes cidades influenciam na expansão dos imóveis pequenos. Segundo Senra, do SindusCon-SP, a legislação do plano diretor em São Paulo delimitou a altura dos prédios a serem construídos. Isso fez as empresas repensarem seus modelos de empreendimento para fazer a conta fechar.

“Um prédio com menos andares tem uma diferença incrível no preço final do metro quadrado”.

Apesar de o valor absoluto dos compactos ser mais baixo, o preço do metro quadrado costuma ser mais caro que a média. Segundo Senra, isso acontece porque prédios com mais unidades por andar têm um custo mais alto de construção. “A quantidade de áreas frias como cozinhas e banheiros encarece a obra e reflete no preço final”, explica.

Juntamente com esse metro quadrado mais alto, de acordo com Eduardo Schaeffer, executivo-chefe do portal de classificados ZAP, existe o “bônus de compactação”, o que seria uma vantagem para as construtoras.

Vagas de garagem

Outra tendência observada nos compactos é a falta de vagas de garagem. Em São Paulo, ao contrário do passado, a nova lei desencoraja a construção destas vagas e até impõe um número máximo por empreendimento.

Senra diz que, em tese, a presença da vaga encarece o valor do imóvel. “Existe um custo adicional para criar áreas de subsolo que é diluído no preço do metro quadrado”, explica o vice-presidente de imobiliário do Sinduscon-SP.

Algumas incorporadoras têm lançado empreendimentos com unidades menores sem garagem e unidades maiores com mais de uma vaga. Em geral, o comprador de studios aceita com mais facilidade um imóvel sem garagem.

Segundo Flavio Amary, do Secovi-SP, o ideal seria que o mercado regulasse o volume de garagem para cada tipo de produto.