GLAUCO DINIZ DUARTE Otimismo com imóveis atinge recorde, mas preço ainda deve demorar a subir
Herança de um passado de hiperinflação, a confiança dos brasileiros na compra de imóveis como fonte de renda continua firme, mesmo diante da multiplicação de produtos financeiros disponíveis. Ainda que os preços no País tenham caído 0,2% em 2018, o investimento no setor suscitou forte otimismo: 60% dos que compraram imóvel no ano passado acreditam que o preço vai subir em 2019. É o maior nível registrado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), que faz o levantamento desde 2014.
Em média, os investidores consultados acreditam que a valorização será de 6,1%. Apenas 4% pensam que o preço deverá cair. Os participantes responderam à pesquisa entre 23 de janeiro e 11 de fevereiro. A parcela de otimistas era de 39% e a expectativa de alta, de 1,9% em 2015, quando se começou a reverter o forte movimento de alta provocado pela combinação de aumento de renda, baixo desemprego e melhores condições de crédito. Os preços subiram 1% naquele ano, mas o custo de oportunidade foi alto – a poupança, por exemplo, rendeu 7,3% em 2015.
Para especialistas, é pouco provável que a visão desses investidores se torne realidade. Eles ponderam que outros investimentos podem ter balanço de risco e retorno mais atrativos. A esperança de que a economia do País volte a crescer com mais vigor está por trás da animação no setor, explica Bruno Oliva, economista da Fipe.
Segundo ele, leitura parecida impulsiona a oferta, levando as incorporadoras a “voltarem a níveis elevados de lançamentos”. Pesquisa do Secovi-SP, entidade que representa empresas do setor, mostra que, nos 12 meses até fevereiro, foram lançados 32,8 mil imóveis na capital paulista, nível parecido com o período anterior à recessão, em 2015.
Com base nos preços de aluguéis, que antecipam tendências na compra e venda, Oliva prevê que a valorização real (acima da inflação) dos imóveis deve se concretizar apenas a partir de 2020. “Há muitas incertezas no cenário político. Os preços de venda ainda estão andando de lado, acho muito improvável ter ganho real em 2019”, avalia.
Estoque. Para o coordenador do laboratório de finanças do Insper, Michael Viriato, um empecilho para a alta dos preços é o excesso de imóveis no mercado. “A alta nos preços virá depois que se eliminar o estoque de imóveis não vendidos ou recuperados pelas instituições”, afirma.
Segundo o Secovi-SP, o estoque de imóveis prontos na cidade de São Paulo fechou 2018 em 1.671 unidades – 8% do total disponível para venda. O enxugamento desse mercado não deverá ser simples. Segundo a velocidade de venda captada pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) em janeiro, as ofertas de imóveis duram mais de 16 meses antes de fechar negócio.
Mas Viriato alerta que, assim como acontece no mercado de ações, quem investe em imóveis pode dar menos atenção aos riscos à medida que o País engate trajetória de crescimento. “É provável que em algum momento o imóvel comprado fique desocupado, gerando apenas custos com IPTU, condomínio, manutenção”, destaca.
Para ele, como investimento, a compra de imóveis é menos recomendável do que a aplicação em fundos imobiliários (leia mais na pág. B17). Viriato aconselha a aquisição apenas com o objetivo de residência. E, mesmo nesse caso, é preciso calcular se o aluguel não é melhor opção.
Regulação. Entre os fatores que podem levar o setor a deslanchar mais à frente estão mudanças regulatórias. Mirella Parpinelli, diretora da rede de imobiliárias Lopes, cita a elevação do teto para financiamento com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) por meio do Sistema Financeiro de Habitação para R$ 1,5 milhão, que entrou em vigor em outubro.
Ela lembra ainda do Plano Diretor na cidade de São Paulo, que incentivou lançamentos próximos a eixos de transporte. “O emprego ainda precisa voltar, mas estamos vendo um ânimo no mercado.”
Para a professora Márcia Silva, de Hortolândia (SP), a proximidade do metrô pesou na hora de escolher um apartamento para investir na capital. A locação do apartamento rende R$ 3 mil ao mês, o que deu ânimo para ela repetir a dose. “É uma tradição de família, meus pais sempre investiram em propriedade.”
O otimismo do médico Thiago Fraga, que comprou um imóvel na região do Ibirapuera, vem da aposta na saturação do mercado paulistano. “Acho que a tendência é de valorização, daqui a pouco a cidade não tem espaço para construir”, diz. “É um investimento seguro, mesmo que desvalorize, não vou perder tanto.”
