GLAUCO DINIZ DUARTE  Imóvel na planta ou pronto: qual é melhor?

Comprar um imóvel é uma grande decisão na vida de qualquer pessoa – seja pelo alto valor que é preciso desembolsar no investimento ou pela definição de um “lugar fixo” para se viver. É a chance de dar adeus ao aluguel e ganhar a liberdade de montar um espaço que é somente seu. Mas tudo tem um preço. Antes de lidar com corretores, construtoras, cartórios e com muitos problemas que podem surgir no caminho, é preciso decidir qual imóvel encaixa-se melhor no seu estilo de vida – e, consequentemente, no seu bolso.

Considerando imóveis novos, o que seria melhor: na planta ou pronto? Não há uma resposta exata para essa questão – cada um traz suas vantagens e desvantagens. Annalisa Dal Zotto, planejadora financeira e consultora da Par Mais, e Lucas Vargas, CEO do portal imobiliário VivaReal, dão dicas para quem está buscando um lugar para chamar de seu. Nos dois casos, porém, vai aqui a primeira dica: saber negociar. Em tempos de crise, as empresas andam atrás de clientes e podem oferecer muitas vantagens e descontos no preço. Ainda assim, é importante saber em que terreno você está pisando, antes de assinar o contrato. 

Documentação

Na planta: a documentação tende a ser menos complicada, já que a assinatura envolverá uma promessa de compra e venda e não um contrato definitivo. Além disso, o imóvel nunca foi habitado, o que pode facilitar a vida do proprietário. Todos os trâmites envolverão diretamente a construtora e o proprietário – e não terceiros (proprietário + cartório), como no caso do imóvel pronto.

A questão é que como estamos tratando de um imóvel que ainda será construído, o cliente está submetido a um risco maior. Não há como garantir 100% que aquele imóvel, de fato, vai ficar pronto. Por isso é importante checar a idoneidade da construtora para se certificar de que será entregue. Entretanto, no passado já houve casos de falência da construtora. É fácil lembrar aqui do caso Encol, construtora goiana que decretou falência em 1999 prejudicando 42 mil clientes. Portanto, é imprescindível verificar a situação da construtora, solicitar documentos que atestem a condição financeira da empresa (se há muitas reclamações no Procon, a receita da companhia, INSS) e se há notícias recentes sobre problemas com a construtora. 

Imóvel pronto: há mais burocracia envolvida, principalmente por conta de cartórios. Em compensação, toda a documentação solicitada é uma garantia a mais para o negócio. Esta documentação extra e o fato de o imóvel estar pronto oferecem maior segurança ao comprador. O imóvel acabado também tem uma vantagem “extra”: é entrar e morar, sem a necessidade de esperar vários anos pelo término da construção. 

Investimento inicial

Geralmente, o preço do imóvel na planta é mais barato que o do imóvel pronto. Outra vantagem é que, ao comprar ainda na planta, ganha-se tempo para planejar o pagamento das prestações. É possível negociar entrada, qual o percentual mínimo a pagar de parcela, o valor das parcelas intermediárias (como trimestrais, semestrais e anuais), etc. Em geral, o financiamento exige que o comprador desembolse de 30 a 40% do valor do bem. Ou seja: para comprar imóvel pronto, é preciso ter um dinheiro maior já disponível. 

Instalações

A pessoa que compra um imóvel na planta ganha mais flexibilidade para customizar e decorar o imóvel do modo que deseja. É possível escolher qual será o acabamento, o piso, algumas instalações na área de serviço ou banheiro. Dependendo da incorporadora, imóveis na planta também permitem reformas em maior escala, como derrubar paredes e fazer uma cozinha americana – algo que às vezes nem está previsto na planta. 

Mas é preciso tomar cuidado em um ponto: muitas vezes, a construtora não entrega o imóvel do jeito que o cliente esperava, em termos de instalações elétricas, piso, tomadas, entre outros pontos. Isso pode retardar a entrada do proprietário no imóvel, se ele quiser retificar os problemas (sem falar em custo extra). A dica dos especialistas é sempre solicitar à construtora um memorial descritivo (escritura do terreno, tamanho, material de construção, qualidade dos elevadores) para ter certeza de tudo o que está contratado para entrega e não se decepcionar ao ver a obra acabada.

Já o imóvel pronto tem a vantagem de que tudo já está ali: em grande parte dos casos, não é preciso gastar dinheiro com piso, acabamentos, etc. Isso torna o processo de mudança mais ágil. “Se o proprietário deseja fazer melhorias aos poucos e de acordo com seu orçamento, o imóvel pronto se encaixa melhor”, diz Lucas Vargas, da VivaReal. Além disso, já na primeira visita o proprietário pode ver claramente as dimensões, detalhes de acabamento, planejar a decoração e uso de espaços. 

Valorização do imóvel

Durante muitos anos, a valorização do imóvel na planta justificava o investimento sem fazer muitas contas – geralmente de 20% a 40% do preço pago. Agora, com a recessão econômica, é preciso analisar essa vantagem de acordo com o perfil do consumidor, diz Lucas Vargas. O imóvel na planta tende a se valorizar mais que o imóvel pronto ou usado por dois principais motivos, de acordo com a análise do executivo:

1) Oferta: a previsão é que lançamentos ocorram com uma velocidade menor nos próximos 3 anos. O Brasil possui um déficit histórico de imóveis e, caso a situação econômica melhore (aumento do emprego e queda da sSelic), haverá uma grande busca por imóveis, diante de uma oferta menor de unidades;
2) Custos de manutenção: o imóvel pronto ou usado pode ter um custo de manutenção maior para o proprietário, que incorre do próprio tempo de uso. Isso se aplica principalmente a prédios, com aumento do custo de condomínio e, com os anos, desvalorização do imóvel.

Mudança

Para aqueles que não têm planos de mudar rapidamente, o imóvel na planta costuma ser uma opção financeira mais viável. Essa modalidade permite o parcelamento da entrada e planejamento de valores intermediários. Em geral, o consumidor paga 30% da entrada de acordo com o avançar das obras. Quando o imóvel for entregue, paga-se a taxa pelas chaves e pode-se mudar para o local, fugindo do aluguel. Essa é uma modalidade muito utilizada por aqueles que não conseguem poupar, pois o imóvel na planta “força” um planejamento por parte do proprietário e o pagamento mensal.

Já para adquirir o imóvel pronto, o consumidor precisa ter essa entrada “no bolso”. Outra vantagem é ter o benefício de dar adeus mais rapidamente ao aluguel em prol de uma mensalidade. Vale lembrar que é necessário ter garantias dos outros 70%, seja por meio de financiamento ou pagamento à vista. Caso contrário, é possível que o consumidor pague multas e pode até mesmo perder grande parte dos 30% que investiu.