GLAUCO DINIZ DUARTE – Construtoras médias focam no mercado para ganhar espaço das tradicionais

Nos últimos anos, as construtoras médias e focadas no segmento econômico abocanharam espaços das grandes tradicionais do mercado, que acabaram encolhendo. De acordo com levantamento feito pela consultoria Neoway, 16 companhias respondiam por 25% das obras em andamento no país em 2011, e, hoje, e esse número dobrou, chegando a 32.

 

“No atual cenário, houve maior participação de pequenas e médias construtoras na metragem útil construída em detrimento de grandes empresas conhecidas do mercado. Além disso, nota-se um crescimento das que atuam nos mercados de médio e baixo padrão, além da diversificação do portfólio daquelas que se concentram em médio alto e em alto padrão”, afirma o estudo. A consultoria destaca ainda que a mineira MRV Engenharia conseguiu se manter na liderança ao longo desse período, seguida pela Direcional e pela Tenda, incorporadoras voltadas para a baixa renda que ocuparam os lugares antes de Rossi Residencial e Cyrella.

Na avaliação de Cristina Della Penna, principal executiva de marketing (CMO, na sigla em inglês) da Neoway, a MRV vem “nadando de braçada” nos últimos anos por ter escolhido o segmento que conseguiu apresentar bons números: o focado em famílias de rendas média e baixa. “As incorporadoras que sentiram mais o impacto da crise foram as com atuação forte em rendas média alta e alta”, diz.

O presidente da MRV, Rafael Menin, explica que a empresa vem liderando o setor há pelo menos quatro anos e que o bom desempenho da companhia é fruto do posicionamento estratégico no mercado imobiliário, focado no segmento econômico e sempre de olho nas tendências do mercado. “A capacidade de compra desse segmento não foi alterada porque ele é mais resiliente à crise do que o de renda média alta”, explica. “O segmento econômico teve uma performance boa durante a crise. Com o emprego retornando e a renda do brasileiro voltando a subir, não há dúvidas de que o mercado vai se recuperar”, resume.

Recuo

O executivo reconhece que, desde 2014, a queda da confiança e o crédito mais escasso fizeram o mercado encolher de 70% a 80%. Segundo ele, para sobreviver à crise, a MRV balanceou os investimentos, focando, principalmente, cidades onde a economia dependia do agronegócio, como no Centro-Oeste do país. “A empresa incrementou os lançamentos onde a demanda era aquecida. E como tinha flexibilidade operacional, por atuar em 148 cidades, adiou investimento onde a demanda caiu, como foi o caso do litoral do Rio”, afirma.

Na visão de Menin, crise traz ônus e bônus. “A MRV continuou investindo em terrenos nos últimos três anos, enquanto a concorrência parou de comprar. Agora temos áreas suficientes para um potencial de venda de R$ 43 bilhões quando sairmos da crise. Vamos estar em uma posição mais confortável para surfar no novo cenário de crescimento”, aposta. A meta dele é lançar 500 mil moradias nos próximos 10 anos.

 

De acordo com Cristina, da Neoway, o mercado imobiliário está começando a se recuperar depois da confusão dos distratos, quando muitas pessoas acabaram devolvendo as unidades compradas no meio da recessão e, consequentemente, houve forte queda no volume de lançamentos. “O mercado chegou ao fundo do poço e, no próximo ano, voltará a registrar crescimento em torno de 28% após ficar praticamente estável em 2017”, avisa a executiva. “Hoje, a nossa percepção é que, com a crise, o mercado voltou ao patamar de 2004 e 2005. Mas algumas regiões já estão apresentando desenvolvimento. Esse início de recuperação está relacionado com a queda dos distratos e a estabilização do desemprego neste ano”, comenta.

Especialistas reconhecem que os estoques caíram, mas ainda estão em um patamar elevado e algumas construtoras possuem mais de um ano de vendas parado. O consenso é que os preços vão se acomodar porque estavam muito inflados na maioria das capitais e que dificilmente voltarão aos patamares anteriores. “Haverá correção, mas não nos índices do passado”, aposta  Cristina.

Bolsa

O economista Marco Saravalle, da XP Investimento, acompanha de perto as construtoras listadas em bolsa e destaca que os preços das ações também começam a se recuperar, mas, em muitos casos, ainda não foi possível que algumas voltassem aos valores de três anos atrás. “É preciso sempre olhar com cuidado esse setor. As empresas que atuam nas faixas de renda média e baixa, com maior demanda e maior oferta de financiamento, estão tendo performance melhor do que as que atuam no topo da pirâmide, que sofreram mais na bolsa”, explica.

 

As empresas que atuam na Grande São Paulo sofreram mais do que as que atuam na capital, segundo o analista. “Há incorporadoras que lançaram imóveis a R$ 8 mil o metro quadrado em Guarulhos e, hoje, se oferecerem R$ 5,5 mil, estão vendendo”, diz. Saravalle lembra que algumas empresas começam a retomar os lançamentos, mas as ações não voltaram ao patamar de 2013.

A MRV acumulou alta de 93,3% em três anos, conforme dados da XP. A Rossi desvalorizou 71,08%  e os papéis da Cyrella subiram 16,91% no mesmo período. “A recuperação do setor ainda vai ser gradual”, avisa Saravalle.

De acordo com dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), em 2014, a poupança financiou R$ 120 bilhões ao mercado imobiliário e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), cerca de R$ 40 bilhões, um terço da caderneta. Segundo o presidente da entidade, José Carlos Martins, a previsão para 2017 é de que os financiamentos imobiliários tenham R$ 40 bilhões de recursos da poupança e algo entre R$ 55 bilhões e R$ 60 bilhões do fundo de garantia. Martins considera que, a partir do próximo ano, os recursos de caderneta voltem a responder pela maior parte do financiamento no mercado. “Tinha perdido muito recurso nesses três anos, o que agora começa a se reverter com a taxa Selic. As empresas voltadas à classe média devem retomar e acelerar o crescimento”, completa.

Regionalização

 

Com forte atuação no Distrito Federal, o empresário Paulo Octávio destaca que a tendência do mercado imobiliário nacional é ficar cada vez mais regionalizado. “Há muitas dificuldades para construtoras de fora, as legislações de cada estado são diferentes, os terrenos, a burocracia, impostos, as condições tornam difícil a mudança de cidade”, explica. Ele lembra que, entre 2007 e 2009, Brasília recebeu mais de 10 empresas de outros países, mas que já se retiraram devido aos obstáculos de mercado. Segundo ele, como as empresas envolvidas na Lava-Jato foram afastadas e basicamente deixaram o mercado, o setor não sofreu grande impacto. “E essas empresas estavam começando a operar nesse campo, não tinham participação nem experiência no mercado”, afirma.