GLAUCO DINIZ DUARTE  Veja as orientações para quem precisa devolver imóvel

O sonho da casa própria não pode se transformar no pesadelo das dívidas. Para que isso não aconteça, sempre que for pensar em adquirir um imóvel não esqueça que esse é um investimento a longo prazo, pense nas reais necessidades da família e não esqueça que do lançamento até a entrega, geralmente, há um intervalo de quatro anos. Se ainda assim, houve a necessidade de devolver o imóvel, leve em consideração que a lei número 13.786/ 18 regulamentou o chamado distrato, possibilitando reduzir os prejuízos nesses casos.

As razões que levam ao rompimento do contrato são muitas, mas não precisa entrar em pânico, acreditando que perderá o valor investido. O CORREIO ouviu especialistas na área que explicam, detalhadamente, quando e como é possível realizar o distrato.

O presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (ADEMI-BA), o engenheiro civil Cláudio Cunha, lembra que em 2014, com a recessão assustando as famílias e a economia do País, muitos consumidores terminaram judicializando suas tentativas de cancelamentos dos contratos, fato que gerou uma insegurança geral.

“As situações de distratos chegaram a alcançar 40% dos negócios realizados, fato que desequilibrava a relação e e prejudicava os adimplentes que precisavam amargar com a demora na entrega dos imóveis”, relembra. Para Cunha, a  lei nº13.786 foi benéfica para compradores e para as incorporadoras que passaram a contar “com uma tranquilidade jurídica e um equilíbrio”, diz. 

Contrato quebrado

De acordo com o advogado especializado em imóveis, Breno Novelli, a nova lei de distratos imobiliários tem aplicabilidade para imóveis adquiridos na planta.

“Todavia, há espaço interpretativo para estender sua incidência para casos de imóveis já construídos, desde que o adquirente possa ser enquadrado como consumidor”, explica.

Novelli afirma ainda que quando o negócio ocorre entre empresas ou organizações, quando o código de defesa do consumidor não pode ser aplicado, uma devolução só poderia ocorrer mediante anulação da venda. “É uma hipótese mais rara que poderia se dar com algum tipo de nulidade (ou anulabilidade) do contrato”, pontua.

De qualquer modo, o consumidor-adquirente tem assegurada a possibilidade da desistência, sem receber quaisquer penalidades, até uma semana após a assinatura do contrato. “Após esse período, nos casos em que o empreendimento esteja em regime de patrimônio de afetação, onde se assegura o término da obra em caso de falência da construtora, a multa será de 50% sobre o valor pago. No caso de empreendimentos sem o regime de afetação, a retenção será de 25% sobre o valor quitado”, explica Novelli.

O advogado e contabilista Gilberto Bento Jr. afirma que as construtoras não podem reter todo o valor pago. “Se necessário, se pode solicitar o distrato judicialmente, se houver recusa no recebimento da sua intenção de romper o contrato.  Ao desistir da compra, o comprador não pode perder todo o dinheiro que pagou. A construtora recebe o imóvel de volta e deve devolver um valor que pode chegar a até 50% do que foi pago pelo comprador, caso a culpa do distrato seja do proprietário, por não conseguir uma linha de crédito para financiamento, por exemplo”, esclarece.

Bento Jr. salienta que existem casos de tentativas de se reter todo o valor pago à construtora, mas que isso não deve ser nem mesmo considerado.

Quando a culpa é da incorporadora

Existem situações em que o cancelamento do contrato pode ser atribuído à construtora. “É uma denúncia contratual por responsabilidade, quando a construtora não respeita as cláusulas, por exemplo quando atrasa a entrega do imóvel, nestes casos a devolução deve ser de 100% do valor total pago”, pontua Bento Jr, ressaltando que a devolução dos valores deve ser corrigida monetariamente, ou seja, o valor deverá ser atualizado.

Breno Novelli enfatiza a necessidade de cautela quando se compra um imóvel ainda na planta. “ O consumidor deve fazer pesquisa de mercado quanto a confiabilidade da construtora, suas obras pretéritas e, eventualmente, demandas judiciais”.

Ele ressalta ainda que, no momento da contratação, é fundamental atentar para o índice de correção de parcelas, marcos temporais de atualização de valores, percentuais de juros aplicados, eventuais cláusulas de tolerância, dentre outros. “Por fim, uma simulação financeira das parcelas durante um período de tempo antes da compra é algo importante para que o comprador possa sentir seu fluxo de caixa já com a diminuição dos valores de pagamentos mensais”, orienta.

Novelli também sugere que o consumidor opte por um banco mais flexível quanto à eventual necessidade de renegociação da dívida e que disponha de seguro contra desemprego em seu pacote de serviços. O advogado lembra que existem seguros que garantem o pagamento de algumas parcelas em caso de desemprego comprovado do adquirente, embora sejam cada vez mais raros nas instituições financeiras. “Há, ainda, outros que previnem em casos de invalidez parcial e danos físicos”, completa.

O advogado diz que manter a calma nessa hora é importante e o consumidor deve buscar uma assessoria adequada e não se deixar pressionar.  

Dicas fundamentais

1.  Não se desespere. 

2.  Solicite o distrato e, se necessário, caso haja resistência, faça a solicitação por via judicial

3.  As construtoras não podem reter todo o valor pago

4.  Em caso de distrato, a construtora recebe o imóvel de volta e deve devolver um valor que pode chegar a até 50% do que foi pago pelo comprador, caso a culpa do distrato seja do proprietário

5.  Existem casos de tentativas de se reter todo o valor pago à construtora, isso não deve ser nem mesmo considerado. 

6.   A quantia que ficará com a construtora levará em conta apenas valores como a multa de rescisão e despesas administrativas. Assim, se a empresa quiser reter mais do que 25% do valor pago, o proprietário deve recorrer à Justiça.

7.  Quando cancelamento do contrato é responsabilidade da construtora, seja denúncia contratual por responsabilidade, atraso na entrega do imóvel, a devolução deve ser de 100% do valor total pago.

8.  Na devolução, os valores devem ser corrigidos monetariamente