GLAUCO DINIZ DUARTE – Reajuste da prestação é diferente para imóvel pronto e a construir

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) e o Custo Unitário Básico da Construção (CUB), um ou outro, são os indexadores utilizados para reajustar o valor das prestações de imóvel a construir, ou imóvel comprado na planta, até o término da construção.

Nenhum desses índices pode ser aplicado para reajustar prestações após a conclusão do imóvel, simplesmente porque, uma vez pronto, o imóvel não mais necessita de materiais e de mão de obra da construção civil, portanto, seu custo não sofre com a oscilação dos preços desses produtos e serviços.

O INCC ou o CUB têm usos distintos aos dos indexadores aplicados às correções de financiamento do imóvel. INCC ou CUB reajustam as prestações conforme a oscilação dos preços de materiais de construção; e a variação dos salários pagos pela construção civil, ambos no período compreendido pela construção do imóvel. Quanto aos juros, remuneram a instituição que financia a compra.

Há contratos de venda e compra de imóveis na planta que estabelecem, além do INCC ou CUB, também um percentual de juro (1%, geralmente) durante a construção. Em casos levados aos tribunais, contestando esta prática, algumas decisões judiciais proibiram a cobrança de juros, até a entrega do imóvel. Outras decisões judiciais entenderam que, ao assinar o contrato, o comprador aceitou as regras ali contidas, portanto, deve cumpri-las.

CUB, INCC e cálculos

CUB – O Custo Unitário Básico da Construção (CUB) reflete a variação mensal dos preços de materiais e da mão de obra, através de metodologia estabelecida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Tendo como base tal metodologia (NB-140), o Sindicato da Indústria da Construção (Sinduscon) de cada estado do país é o responsável por fazer a sondagem mensal das variações dos preços na sua região de abrangência, e chegar ao CUB do mês. Conforme determina a lei, este índice deve ser divulgado até o quinto dia útil do período posterior à sondagem.

INCC – O Índice Nacional de Custos da Construção (INCC) é um dos componentes do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), no qual participa com peso de 10% (ao final, os demais componentes). É calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas, abrangendo desde o primeiro até o último dia do mês, sendo divulgado até o dia 15 do mês seguinte.

O INCC é o indexador mais utilizado nos contratos de compra de imóveis na planta. Para chegar ao valor da correção, este índice é aplicado sobre o saldo devedor, e não sobre o valor da prestação.

Exemplo de cálculo para reajuste pelo INCC

A base de cálculo é a seguinte: valor total do financiamento, menos o montante já pago = saldo devedor; número total de parcelas, menos as parcelas já pagas = parcelas a pagar; valor da prestação.

O cálculo: saldo devedor, multiplicado pela variação do INCC; resultado da multiplicação: saldo devedor x variação INCC dividido pelo número de parcelas a pagar = montante a acrescentar na prestação.

Exemplo: para um financiamento no total de R$ 30 mil, com duas prestações pagas, o saldo devedor é igual a R$ 29.400. Contratado o financiamento para quitação em 100 meses, resta pagar 98 prestações. Multiplicado o saldo devedor pelo INCC de junho/2010 (1,77%), por exemplo, é encontrado o valor: R$ 520,38. Este valor, dividido pelo número de parcelas a pagar (98), traz como resultado: R$ 5,31. Significa que a parcela do exemplo, de R$ 300, será reajustada em R$ 5,31, totalizando, portanto, R$ 305,31.

Teoricamente, o cálculo para o reajuste pelo INCC deveria ser feito sobre o saldo devedor isento de juros de financiamento e demais taxas incidentes sobre o mesmo. Uma boa prática é solicitar que a cláusula contratual, referente ao reajuste durante a execução da obra, seja clara ao informar sobre como será aplicada a variação do INCC.

Após o imóvel pronto e uma vez expedido o “Habite-se”, o indexador comumente utilizado para reajustar o valor da prestação é o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M).

Componentes do IGP-M: Índice de Preços no Atacado (IPA), com peso de 60% na composição: Índice de Preços ao Consumidor (IPC), com peso de 30%; e Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), com peso de 10%.