GLAUCO DINIZ DUARTE – Os riscos de ser um incorporador no Brasil
Um estudo elaborado pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) divulgou, em 2014, dados que ilustram claramente as dificuldades que empresários do segmento enfrentam para alavancar seus negócios. Apesar de ser uma pesquisa realizada há quatro anos, as informações apresentadas continuam, infelizmente, sendo reais.
Intitulado “O Custo da Burocracia no Imóvel”, o estudo constata que “o processo para a construção e aquisição da casa própria no Brasil aumenta em 12% o valor final do imóvel para o proprietário. Isso equivale a R$ 18 bilhões por ano, considerando-se a média de unidades novas entregues anualmente”. Burocracia que está atrelada aos atrasos na aprovação dos projetos pelas prefeituras, a falta de padronização dos cartórios e a falta de clareza nas avaliações das licenças ambientais. Além disso, é comum que alterações nas leis impactem obras já iniciadas, como por exemplo, modificações nos planos diretores e de zoneamento.
O incorporador se vê amarrado a uma infinidade burocrática de processos, que se não cumpridos, tornam-se passíveis de multas e exigências que caminham paralelas à concorrência que esses negócios enfrentam vinda do mercado informal.
Outra questão é a vulnerabilidade da incorporadora na relação cliente versus vendedor. Não existe no Brasil, uma lei que regulamente os casos em que um comprador desista do negócio. Essa falta de regulamentação gera insegurança jurídica tanto para quem vende como para quem compra o imóvel, obrigando as partes a discutir a questão nos órgãos de defesa do consumidor ou em tribunais. No caso de desistência da compra, uma incorporadora pode ter que devolver ao consumidor de 0% a 80% do valor já pago pelo imóvel. Medida que gera prejuízos aos negócios visto que um empreendimento imobiliário demanda um investimento em diversos segmentos, tais como, estudos de viabilidade, compra de terreno, marketing do negócio, entre outras ações.
A boa notícia, porém, é que nesse ponto, caminhamos, mesmo que ainda a passos lentos, em busca de uma solução. Tramita em caráter conclusivo o Projeto de Lei (PL) 1220/15 que propõe, dentre outras regulamentações, que a multa para quem comprar um imóvel e quiser rescindir o contrato seja de 25% do total pago acrescido da comissão de vendas. Percentagem que o Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG) também considera viável.
Outro tema que a entidade também tem atuado em busca de soluções que sejam sustentáveis para todos os setores da sociedade é o debate sobre o novo Plano Diretor de Belo Horizonte. A prefeitura da capital já anunciou que irá realizar neste ano a 5º Conferência Municipal de Política Urbana e é fundamental que propostas como o coeficiente de aproveitamento dos terrenos sejam decididas levando-se em conta um olhar integrado, que valorize também a construção civil.
Afinal, é sempre importante dizer que o setor da construção fomenta empregos no País, e que após dois anos seguidos de crise aguda, 2017 se encerrou com números que se não são excelentes, pelo menos demonstram que 2018 pode ser melhor. Portanto, para que as boas previsões se concretizem, é importante que se criem mais leis que dinamizem o setor da construção como um todo, destravando assim, os negócios.
